STJ - Administrador de centro comercial deve informar lojista sobre mudanças nas condições anunciadas

Embora a relação entre lojistas e a administração de shopping center não seja regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), a Justiça pode reconhecer como abusiva alguma cláusula inserida no contrato de adesão relativo à locação de espaço comercial, principalmente quando se trata de cláusula que isenta os administradores de responsabilidade por danos causados ao locatário.

Com esse entendimento, a maioria da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso dos administradores do Shopping Center Ilha Plaza, do Rio de Janeiro, em ação de indenização movida por lojista. A Turma acompanhou o voto-vista da ministra Nancy Andrighi, para quem o administrador de shopping center não é obrigado a garantir o sucesso dos lojistas, mas deve informar aos empresários sobre mudanças em condições que possam afetar a viabilidade do empreendimento.

O lojista decidiu alugar um espaço ao ser anunciado que três grandes estabelecimentos comerciais teriam unidades no Ilha Plaza, servindo como lojas-âncora, ou seja, empresas que por sua fama e tamanho têm alto poder de criar fluxo de público. Entretanto, após mudanças no projeto do prédio, apenas uma dessas empresas se instalou no shopping e veio a falir alguns anos depois. O lojista entrou com ação para rescindir o contrato e ser indenizado por perdas e danos, lucros cessantes e outros prejuízos.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) concluiu que o lojista não usufruiu das vantagens anunciadas pelo empreendedor, o que lhe causou prejuízo e justificaria o pagamento da indenização. Os administradores do Ilha Plaza recorreram ao STJ, alegando que teria havido caso fortuito ou força maior. Também disseram que os danos materiais do lojista não foram provados.

A administração do empreendimento sustentou ainda que o artigo 54 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) garante ampla liberdade de negociação entre lojistas e shopping centers. Não haveria nenhuma cláusula no contrato garantindo a instalação das lojas-âncora. Por fim, afirmou que a empresa se fixou anos depois da inauguração do Ilha Plaza, portanto a presença dessas lojas não teria influenciado na locação.

Risco do negócio

O relator original do caso, ministro Massami Uyeda, deu provimento ao recurso por entender que, ao alugar um espaço no centro comercial, o lojista assumiu parte do risco do negócio, pois teria pleno conhecimento das normas gerais e especiais para esse tipo de locação. Também apontou que não há como os administradores garantirem o sucesso de uma loja ou a instalação ou manutenção das lojas-âncora. Também afirmou que, no caso, não era necessário interpretar cláusula contratual, o que é vedado pela Súmula 5 do STJ.

Entretanto, a ministra Nancy Andrighi discordou do relator e entendeu como correto o julgado do TJRJ que considerou abusiva a cláusula que negava indenização a lojistas por danos decorrentes do não cumprimento de promessa efetivamente feita pelos locadores. “A interpretação quanto à abusividade da cláusula, com todas as vênias, não pode ser revista nesta sede, por força do óbice da Súmula 5 do STJ”, afirmou a ministra.

A magistrada também observou que a liberdade para contratar não é absoluta, podendo ser limitada, dependendo da situação concreta. No caso, o contrato era de adesão, colocando a locadora em posição dominante. Mais uma vez, salientou a ministra, não haveria como rever a decisão do TJRJ sem ofender a Súmula 5.

Obrigação de informar

Ela observou que a tese de que a não instalação das lojas se deveu a força maior (as mudanças no projeto inicial) também não podia ser acolhida. “Se, de fato, a desistência das lojas-âncora se deu por esse motivo, seria dever do administrador do empreendimento informar todos os demais lojistas das mudanças de planos”, destacou. Não haveria nos autos nenhuma prova de que essa informação foi prestada, ao contrário, a presença das âncoras foi essencial para as locações. Para a ministra, não é possível tratar da questão sem ofender as Súmulas 5 e 7 do STJ – esta última veda a reanálise de provas e fatos em recurso especial.

Por fim, a magistrada asseverou não estar impondo aos administradores a obrigação de garantir o sucesso econômico dos lojistas. Ela ponderou que o descumprimento de dever assumido pelos locadores, determinante para a decisão de investimento dos lojistas, devia ser reconhecido como inadimplemento contratual. A ministra negou provimento ao recurso, ficando vencido apenas o ministro Massami Uyeda.

REsp 1259210

Fonte: STJ

Compra e venda ad corpus

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. CONDUÇÃO DA PROVA. ART. 130 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. compra e venda ad corpus. MERA referência NO contratO CELEBRADO ACERCA DA ÁREA do imóvel transacionado não conduz à conclusão de que a venda se deu ad mensuram. IMPROCEDÊNCIA DO FEITO MANTIDA. NOS TERMOS DO PARÁGRAFO 3°, DO ARTIGO 500 DO CÓDIGO CIVIL, NÃO HAVERÁ COMPLEMENTO DE ÁREA, NEM DEVOLUÇÃO DE EXCESSO, SE O IMÓVEL FOR VENDIDO COMO COISA CERTA E DISCRIMINADA. RECURSO DESPROVIDO.

 

Apelação Cível	Décima Sétima Câmara Cível
Nº 70037412426	Comarca de Esteio
JOAO CARLOS ZUCCO	APELANTE
RITA CARARO	APELANTE
OZELIA BORGES RIBEIRO	APELADO

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao apelo.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, as eminentes Senhoras Des.ª Elaine Harzheim Macedo (Presidente) e Des.ª Liége Puricelli Pires.

 

Porto Alegre, 22 de março de 2012.

 

 

DES. LUIZ RENATO ALVES DA SILVA,

Relator.

 

RELATÓRIO

Des. Luiz Renato Alves da Silva (RELATOR)

Trata-se de demanda intitulada como “ação ordinária estimatória cumulada com retenção por benfeitorias” (fl. 02) proposta por João Carlos Zucco e Rita Cararo em desfavor de Ozélia Borges Ribeiro.

Os autores narram, em síntese, na inicial, terem celebrado, em 18/06/1999, com a ré instrumento particular de promessa de compra e venda visando aquisição  de  50%  da  parte  dos  fundos  de  um terreno,  pelo  preço total de R$ 15.000,00. Relatam terem edificado no local sua residência. Alegam que em virtude de erro da ré, no que tange à metragem do terreno, a casa construída avançou 4,5 metros sobre o terreno do vizinho lindeiro, Paulo Rocha de Fraga. Entendem que por esse equívoco caberia abatimento no valor do preço do imóvel. Referem terem pago R$ 9.000,00 deixando de pagar as parcelas restantes. Em antecipação de tutela pretendem manter a posse do imóvel. Invocam direito de retenção do imóvel por benfeitorias.

Sobreveio sentença que julgou extinto o processo, com resolução de mérito, declarando a decadência do direito. Nesses termos, condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados estes em R$ 1.500,00, suspensa a exigibilidade em face da concessão de assistência judiciária gratuita.

Contra o decisum irresignaram-se os autores, João Carlos e Rita, mediante apelação (fls. 295-320) dispensada de preparo. Os apelantes referem terem firmado instrumento particular de promessa de compra e venda, em 18/06/1999, para aquisição de 50% de lote de terreno correspondente à parte dos fundos do lote 9, quadra C, na Rua Elvis Presley, n° 186, na Vila Nazareno, em Esteio. Destacam terem acordado a quantia de R$ 15.000,00 como preço total do negócio, a ser paga mediante entrada de R$ 1.000,00, vinte e quatro parcelas mensais de R$ 500,00 e dois reforços de R$ 1.000,00. No entanto, aduzem que observando as especificações do terreno edificaram sua residência, que veio a ser construída avançando 0,45 metros sobre o lote n° 10 que pertence ao vizinho lindeiro. Entendem que o instrumento de promessa de compra e venda induziu que fosse construído o imóvel sobre parte do terreno lindeiro. Afirmam ter realizado o pagamento de R$ 9.000,00 e, em face do problema da dimensão do terreno, deixaram de realizar os demais pagamentos. Narram que a vendedora (apelada) ingressou com execução de título extrajudicial, em face do inadimplemento. Ressaltam que a edificação construída se constitui no único patrimônio dos apelantes. Consideram pertinente o abatimento no valor do preço do imóvel, ou, alternativamente, a devolução de parcelas pagas com retenção de percentual a ser arbitrado, a título de aluguel, bem como retenção por benfeitorias, sob pena de enriquecimento ilícito da apelada, posto que ela vendeu fração do terreno que de fato não lhe pertencia. Preliminarmente, invocam afronta ao princípio do contraditório e da ampla defesa. Insurgem-se contra a decisão de não terem sido ouvidas as testemunhas arroladas com intuito de colher provas. Entendem que houve cerceamento de defesa, posto que o julgador dispensou a oitiva de testemunhas no momento da audiência de instrução e julgamento e passou a proferir sentença. Requerem a desconstituição da decisão. Referem nulidade da sentença de decadência. Destacam que, nos termos do artigo 501 do Código Civil, a data inicial para contagem do prazo da decadência é o registro do título, o que não ocorreu no caso em tela. Discorrem sobre ação estimatória e dispõem que a solução, no caso concreto, seria o abatimento do preço pago, cabendo ser considerado que o valor pago representa 60% do total contratado. Pretendem a reforma da sentença para que seja declarado o direito dos apelantes ao abatimento do preço do imóvel ou, alternativamente, seja reconhecido e declarado o direito à devolução do valor pago, com correção e atualização monetária desde a data dos desembolso, com retenção de percentual a ser arbitrado a título de fruição do imóvel, ou ainda, que seja reconhecido e declarado direito à retenção do imóvel pelas benfeitorias até o pagamento de indenização pelas benfeitorias, em valor que deve ser apurado em liquidação de sentença, com correção e atualização monetária desde os desembolsos, bem como que haja inversão dos ônus sucumbenciais.

A demandada ofertou contrarrazões às fls. 326-329, pugnando pela manutenção do comando sentencial.

Os autos vieram a este Tribunal, sendo conclusos.

Registro, por fim, que foi observado o previsto nos artigos 549, 551 e 552 do CPC, nos moldes da adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

VOTOS

Des. Luiz Renato Alves da Silva (RELATOR)

Adianto que não prosperam as pretensões dos apelantes, ainda que considere ser cabível a reforma da sentença, no que tange à declaração de decadência do direito.

Aprecio, inicialmente, a preliminar de nulidade da sentença em face de cerceamento de defesa.

Saliento que o destinatário da prova é o juiz, sendo que a ele cabe aferir a necessidade da produção das provas úteis ao deslinde da causa. Nos termos do artigo 130 do Código de Processo Civil, compete ao juiz, a condução da prova.

No caso em tela, não há falar em cerceamento de defesa pela não produção de prova testemunhal – a lide versa sobre questão eminentemente de direito, posto que alega que em face de equívoco nas dimensões do terreno no contrato, houve construção de parte da moradia sobre o terreno lindeiro. O julgador de primeiro grau observou ter se implementado prazo decadencial e, dessa forma, dispensou a oitiva das testemunhas. Constata-se, portanto, que a dilação probatória pleiteada pela parte apelante não conduziria a solução diversa.

Assim, não considero configurado cerceamento de defesa, ou afronta ao disposto no inciso LV do artigo 5° da Constituição Federal, hábil a desconstituir a sentença.

Feitas essas considerações, passo à análise dos demais pontos suscitados.

No caso em tela, os autores, João Carlos Zucco e Rita Cararo ajuizaram ação, em desfavor de Ozélia Borges Ribeiro, que restou intitulada como “ação ordinária estimatória cumulada com retenção por benfeitorias” (fl. 02). Da leitura da inicial depreende-se que a pretensão principal dos demandantes é o abatimento do preço do imóvel, em face do equívoco quanto à dimensão do terreno, posto que os demandantes alegam ter  havido erro no contrato que resultou na construção da moradia avançando 0,45 metros sobre o lote n° 10 que pertence ao vizinho lindeiro. Os autores destacam o artigo 500 do Código Civil, que dispõe que: “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.” Assim, conforme consta na folha 13, item ‘d.1’ dos requerimentos, os demandantes requerem a procedência da ação para “reconhecer e declarar o direito dos autores ao abatimento do preço do imóvel”.

Ocorre que o direito de exigir o complemento da área, ou reclamar a resolução do contrato ou, ainda, abatimento proporcional do preço pago, amparado no artigo 500 do CC e parágrafos 1° e 2°, se aplica quando a negociação tenha se dado como ad mensuram.

No caso em tela, compulsando o contrato de promessa de compra e venda, acostado às fls. 18 e 26, não verifico que a negociação efetuada se configure como ad mensuram.

Apesar de as dimensões da parte do terreno negociada estarem expressas no contrato, as condições do negócio – preço certo pelo bem – afastam qualquer possibilidade de interpretação de que a vontade das partes tenha sido a de negociar o imóvel em razão de sua extensão, ou metragem. Não houve fixação do preço por metro quadrado, o que definiria, sem qualquer dúvida, a venda ad mensuram. Assim, manifestamente não se trata de venda ad mensuram, mas sim ad corpus.

Sendo a venda ad corpus aplica-se o parágrafo 3º do artigo 500 do CC e não os parágrafos 1° e 2°, verbis:

§ 3^o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

 

Dessa forma, não prospera a pretensão dos autores de obter abatimento do preço.

Nesse mesmo compasso, colaciono precedente jurisprudencial dessa Câmara:

COMPRA E VENDA. VENDA AD CORPUS OU AD MENSURAM. DIFERENCIAÇÃO. A SIMPLES REFERÊNCIA CONTRATUAL À ÁREA SUPERFICIAL DO IMÓVEL TRANSACIONADO NÃO CONDUZ À CONCLUSÃO DE QUE A VENDA SE DEU AD MENSURAM. É PRECISO INVESTIGAR ACERCA DA REAL INTENÇÃO DAS PARTES. PROVA DOS AUTOS CONDUZ À CONCLUSÃO DE QUE SE ESTÁ DIANTE DE COMPRA E VENDA AD CORPUS. APELAÇÃO PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70018318139, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 22/03/2007)

 

Conforme disposto no julgado destacado acima: “Significativa parte da doutrina adotou o entendimento de que as vendas ad corpus representariam a regra geral, sendo, na dúvida da forma como a contratação se realizara, presumível, cabendo à parte que alega sua concretização como sendo venda ad mensuram o ônus da prova, nos termos do art. 333 do CPC. Sem embargo de não se endossar esse entendimento, quando controvertida a questão da fixação do preço, o que se revela importante é o exame de todos os elementos que circunstanciaram a transação efetuada.”

Sopesadas as circunstâncias do caso concreto, tenho que nada corrobora a tese da venda ser ad mensuram.

Nesses termos, tenho que cumpre ser mantido, por fundamento diverso (amparado no parágrafo 3° do artigo 550 do CC), o julgamento do feito, com resolução de mérito, para considerar improcedente a ação.

Outrossim, mantenho os ônus sucumbenciais exatamente conforme fixados na sentença.

Por oportuno, destaco a seguinte ementa:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXCESSO. INOCORRÊNCIA. ARRENDAMENTO RURAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ÁREA MENOR DO QUE A REFERIDA NO CONTRATO. COBRANÇA DO SALDO DEVEDOR. PRETENSÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. VENDA AD CORPUS. DIMENSÕES DO IMÓVEL MERAMENTE ENUNCIATIVAS. PRÉVIO CONHECIMENTO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA POR OUTROS FUNDAMENTOS. 1. Em se tratando de venda de imóvel com área menor do que a prevista no contrato, o prazo para postular seja a redibição do negócio (ação redibitória), seja o abatimento proporcional do preço (ação estimatória ou quanti minoris), é aquele específico, previsto no art. 501 do CC, e não o prazo genérico previsto para os vícios redibitórios, do art. 445 do CC. 2. O contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes envolve um imóvel de 62 hectares, e não 75, como quer fazer crer o embargante. Considerando que a medição do imóvel apontou a medida de 59,1326 hectares, a diferença é desprezível, inferior a 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada. Aplica-se, portanto, a hipótese do art. 500, §1º, CC, presumindo-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa. 3. Trata-se do que a doutrina e jurisprudência denominam de "venda ad corpus". Não basta mera alegação em contrário, sendo necessário aportar aos autos elementos concretos a demonstrar que, de fato, o adquirente não efetivaria a compra acaso soubesse que as dimensões eram outras. No caso dos autos, tudo indica que, relevante era a propriedade em si, com suas atuais e ostensivas configurações, mas não suas medidas exatas. APELO IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70030091474, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em 30/08/2011) Grifei.

 

Ante o exposto, nego provimento ao apelo, mantendo a improcedência do feito.

 

 

Des.ª Liége Puricelli Pires (REVISORA) - De acordo com o(a) Relator(a).

Des.ª Elaine Harzheim Macedo (PRESIDENTE) - De acordo com o(a) Relator(a).

 

DES.ª ELAINE HARZHEIM MACEDO - Presidente - Apelação Cível nº 70037412426, Comarca de Esteio: "NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME."

 

 

Julgador(a) de 1º Grau: SERGIO FERNANDO TWEEDIE SPADONI

Depósito judicial do valor executado para impugnar sentença não configura adimplemento e autoriza multa

 

O depósito judicial do valor executado, com a finalidade de permitir a oposição de impugnação ao cumprimento da sentença, não caracteriza adimplemento voluntário da obrigação, autorizando a incidência da multa de 10% sobre o saldo devedor. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que atendeu a recurso do credor.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) havia considerado que, tendo o devedor efetuado depósito no prazo, mesmo que a título de garantia do juízo, esse comportamento não autorizaria a incidência da multa prevista no artigo 475-J do Código de Processo Civil (CPC).
O artigo diz que, “caso o devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixada em liquidação, não o efetue no prazo de 15 dias”, o montante da condenação será acrescido de multa de 10%.
O relator do recurso, ministro Marco Buzzi, esclareceu que o termo “pagamento” constante no artigo 475-J do CPC deve ser interpretado de forma restritiva. Ele afirmou que essa interpretação está em consonância com a nova sistemática processual civil (sincretismo processual), com a sistemática constitucional e com a celeridade na entrega da prestação jurisdicional.

Defesas protelatórias

“Um dos instrumentos criados pelo legislador com o objetivo de conferir maior efetividade ao processo foi, justamente, a multa prevista no artigo 475-J, que possui caráter coercitivo, a fim de ensejar o pagamento imediato naquelas hipóteses em que inexista divergência de valores, evitando assim a deflagração de defesas meramente protelatórias por parte do devedor”, explicou o magistrado.
Assim, para a Quarta Turma, quando o devedor deixar de promover a disposição imediata das quantias para levantamento pelo credor, persistirá o inadimplemento, ainda que com o juízo garantido dentro do prazo de 15 dias da citação. A satisfação da obrigação somente ocorre quando o valor é disponibilizado ao credor.
Pela decisão do STJ, a Brasil Telecom terá de arcar com a multa sobre o valor da execução, que ela tenta contestar. A empresa depositou a quantia em juízo, mas condicionou o levantamento à discussão do débito em sede de impugnação. Com isso, impediu o imediato levantamento por parte do credor, o que faz incidir a multa prevista no CPC.

Fonte: STJ

REsp 1175763

Leilão: diferença de tamanho no imóvel

 

compra e venda. leilão. abatimento do preço. venda ad corpus OU AD MENSURAM. diferenciação. A prova dos autos conduz à negociação ad corpus. Dano moral configurado em face de inscrição indevida em bancos de dados de informações creditícias.

apelação da autora desprovida. apelo do banco parcialmente provido. recurso adesivo não-conhecido.

 

 

Apelação Cível	Décima Sétima Câmara Cível
Nº 70018539932	Comarca de Porto Alegre
MARCIA PIRES BARBOSA	APELANTE/RECORRENTE ADESIVO
BANCO BRADESCO S/A	APELELANTE/RECORRIDO ADESIVO/APELADO

 

ACÓRDÃO

 

 

Vistos, relatados e discutidos os autos.

 

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao apelo da autora, dar parcial provimento ao apelo do banco e não conhecer do recurso adesivo.

 

Custas na forma da lei.

 

Participaram do julgamento, além da signatária (Presidente), os eminentes Senhores Des. José Aquino Flôres de Camargo e Des. Alzir Felippe Schmitz.

 

Porto Alegre, 23 de agosto de 2007.

 

 

 

DES.ª ELAINE HARZHEIM MACEDO,

Presidente e Relatora.

 

 

RELATÓRIO

 

Des.ª Elaine Harzheim Macedo (PRESIDENTE E RELATORA)

 

Trata-se de recursos interpostos da decisão que julgou improcedente a Ação Ordinária interposta por Márcia Pires Barbosa em face de Banco Bradesco S/A. A sentença também julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização interposta por Márcia Pires Barbosa em face do Banco Bradesco S/A. Condenou o réu ao pagamento de R$ 21.000,00 por danos morais causados à autora. Fixou sucumbência (fls. 215-229).

 

Em suas razões de apelo (fls. 237-243), a demandante insurge-se contra a decisão de primeiro grau, reputando abusiva a cláusula ad corpus. Aduz que há diferença de 21,7% entre a área anunciada e a existente efetivamente. Postula o abatimento proporcional do preço. Preparo à fl. 244.

 

Por sua vez, em suas razões de apelo (fls. 247-257), a instituição bancária afirma que inscreveu o nome da autora junto aos cadastros restritivos do crédito em face da ausência de pagamento de uma das parcelas. Fala que não poderia fazer ou deixar de fazer algo sem que fosse determinado pelo juízo. Diz que agiu no exercício regular do direito. Requer a reforma da decisão, ou alternativamente, a diminuição do valor fixado na sentença. Preparo à fl. 258.

 

Nas fls. 269-272, a autora apresenta recurso adesivo, o qual foi igualmente recebido na instância monocrática.

 

Com as respectivas contra-razões, subiram os autos a esta Corte, vindo conclusos após redistribuição.

 

É o relatório.

 

VOTOS

 

Des.ª Elaine Harzheim Macedo (PRESIDENTE E RELATORA)

 

A controvérsia dos autos está calcada em saber se a venda a ser rescindida foi ad corpus ou ad mensuram. Orientando a decisão, no ponto, pela prova dos autos, corroborando a posição do juízo sentenciante, entende-se ter sido o negócio jurídico celebrado ad corpus.

 

O imóvel em questão é o apartamento nº 602, Edifício Villa Splendore, sito na Rua Desembargador Alves Nogueira, nº 223, de frente, com área privativa de 147,81m², nesta Capital, tudo conforme matrícula nº 120.525 – certidão do Cartório de Registro de Imóveis de fl. 44. Tal imóvel foi arrematado em leilão promovido pelo banco demandado (fls. 12-13). Formalizado o contrato de promessa de compra e venda – fls. 08-11 – a autora comprometeu-se a pagar R$ 182.000,00 da seguinte maneira: R$ 36.400,00 de sinal e o saldo de R$ 145.600,00, a ser pago em 12 parcelas de R$ 12.133,33, vencendo-se a primeira em 29-04-03 e a última em 29-03-04.

 

A presente ação busca o abatimento proporcional do preço e a devolução dos valores pagos a maior, já que existente uma diferença de 31,90 m² a menos na área do apartamento, conforme perícia judicial de fls. 144-155.

 

A autora alega que ao imitir-se na posse do imóvel, o qual estava ocupado quando da arrematação, contratou os serviços de uma arquiteta a fim de medir o bem. Encontrou a diferença de 29,72m² para menos. Alega que só arrematou o imóvel – com preço inicial de 95.000,00 – em face de sua área.

 

Já, o banco demandado alega que somente reproduziu nos editais de leilão as dimensões constantes na matrícula do apartamento. Aduz, ainda, que estava especificado no edital e no contrato de promessa de compra e venda que o negócio se daria ad corpus.

 

Não merece provimento o apelo.

 

Da prova carreada aos autos emerge a verdadeira intenção da compradora no sentido de adquirir um apartamento bem localizado, em zona nobre da cidade e buscando pagar um preço menor que o de mercado, já que adquirido por meio de leilão. Assim, a metragem do apartamento pode ter sido um dos motivos que levou a autora à arrematação do bem, mas não o motivo principal. Ora, tal imóvel sendo ofertado por um preço muito inferior ao de mercado é o maior atrativo do negócio realizado. E quem arremata um bem em leilão, bem sabe dos percalços de tal negociação, ainda mais quando o apartamento estava ocupado, conforme a própria recorrente afirma. Assim, se não viu in loco o imóvel, assumiu o risco, pois poderia ter se valido dos meios cabíveis para tal providência, aceitando, pois, as condições impostas pelo tipo de alienação, em leilão. Dizendo de outra forma, a aquisição, nesses termos, é um conjunto de bonus, mas que acarreta os conseqüentes ônus. Agrega-se a isso que do edital do leilão consta expressamente que a venda se daria ad corpus (fls. 32/33).

 

Mas há mais, pois o que releva, in casu, é o efetivo ajuste, expressa ou tacitamente, formalizado entre as partes alienante e adquirente, situação que caracteriza o acordo de vontades ínsito na transação sub judice, irrelevante que tenha a transação ocorrido, no particular, sob a forma de arrematação em sede de leilão de bens havidos pelo banco como pagamento de dívidas de natureza hipotecária.  E, nesse aspecto, não há qualquer sombra de dúvida que a transferência de bem se deu sob a forma ad corpus. Rigorosamente nem alienante (mero credor, que recebeu os imóveis como forma de quitação de dívida) nem adquirente conheciam o imóvel arrematado, que no passado há havia sido recebido como entrega ad corpus, daí porque também assim se comportando a arrematação e a tanto se vinculando a vontade da arrematante.

 

Significativa parte da doutrina adotou o entendimento de que as vendas ad corpus representariam a regra geral, sendo, na dúvida da forma como a contratação se realizara, presumível, cabendo à parte que alega sua concretização como sendo venda ad mensuram o ônus da prova, nos termos do art. 333 do CPC. A ausência dessa consignação é gritante, tanto no edital como no pré-contrato firmado entre as partes. Sem embargo, porém, de não se endossar, em tese, esse entendimento, quando controvertida a questão da fixação do preço, o que se revela importante é o exame de todos os elementos que circunstanciaram a transação efetuada.

 

É a própria lei reconhece o caráter enunciativo quando refere o contrato as dimensões do imóvel, ausente a discriminação do preço por medida. É o que diz MARIA HELENA DINIZ, baseada nas decisões publicadas na RT 614/63, 503/81, 520/165, 489/99, 181/94, 182/689 e 185/708, EJSTJ 16/57 e RF 167/242, 158/168, 132/146 e 222/193, para quem:

 

“a venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do imóvel vendido, estipulando-se preço por medida de extensão” in “Código Civil Anotado”, 5^a. edição, Editora Saraiva, São Paulo, 1999, p. 802).

 

Para SÍLVIO RODRIGUES in “Direito Civil”, vol. 3, 11^a edição, Editora Saraiva, São Paulo, p. 170:

 

“tem-se entendido ser a referência à medida meramente enunciativa, quando vem acompanhada da locução ‘mais ou menos, quando a coisa vendida é designada por limites certos, quando o imóvel está murado ou cercado, e ainda quando há especificação ou nomeação de confinantes”.

 

Mesmo que a metragem registrada no contrato não represente a efetiva área real do imóvel, para o banco, ora demandado, era como se tal assim fosse, pois assim também se mostrou os atos anteriores que deram origem à sua titularidade e que antecederam a transação. E se a metragem do apartamento leiloado pela instituição bancária está aquém daquela constante do registro de imóveis, por certo não é o banco o responsável por isso. Somente negociou nos precisos termos que estavam consignados no registro imobiliário, assim os colocando à venda, conforme edital antes mencionado.

 

Assim sendo, a natureza do negócio realizado entre as partes, arrematação do imóvel em questão, obedeceu a modalidade ad corpus, ou seja, a negociação foi por corpo certo, sendo a metragem estabelecida no contrato apenas de caráter descritivo, sem relevância para a fixação do preço do imóvel.

 

Destarte, não demonstrado pela apelante que a venda foi feita ad mensuram, mas, ao revés, evidenciada pela prova dos autos a ocorrência de venda ad corpus, a improcedência da demanda é medida impositiva.

 

E no que tange à demanda indenizatória, tem-se por evidente o dano moral sofrido pela demandante.

 

Efetivamente teve ela seu nome inscrito no rol de maus pagadores quando havia depositado judicialmente o valor das parcelas e disso a instituição bancária tinha ciência (fl. 25 dos autos apensos). Isso ocorreu em 09-09-03. Em 20-10-03 ocorreu a inscrição. Evidenciado, portanto, o agir ilícito do banco demandado.

 

Adriano de Cupis, autor italiano, em sua obra chamada Il Dano, afirma que, o dano moral se divide em objetivo e subjetivo. Dizendo que o dano moral subjetivo é aquele que atinge bens jurídicos ligados à intimidade psíquica da pessoa, causando a dor, o sofrimento, a depressão. Já o dano moral objetivo é aquele que ataca a honra, a imagem, a reputação da pessoa no meio social.

 

No entanto, não sendo possível a restitutio in integrum em razão da impossibilidade material desta reposição, transforma-se a obrigação de reparar em uma obrigação de compensar, haja vista que a finalidade da indenização consiste, justamente, em ressarcir a parte lesada.

 

Nesse sentido, se sabe que a quantificação do dano moral é tarefa extremamente difícil, porque a lei não indica parâmetros, cabendo ao magistrado fixá-la por arbitramento. A fixação do quantum indenizatório tem, portanto, caráter subjetivo, sendo a culpa do agente, a capacidade econômica do ofensor e a extensão do prejuízo causado, elementos que devem balizar a quantificação do dano.

 

Relativamente ao quantum fixado pela sentença, no caso dos autos, levando-se em conta o efeito pedagógico e também o caráter ressarcitório, com a análise da situação financeira de ambas as partes, até para evitar o enriquecimento indevido, entende-se por bem reduzir tal valor. Portanto, vai o dano moral arbitrado em R$ 10.000,00.

 

Por fim, o recurso adesivo interposto pela demandante não deve ser conhecido, já que manejou recurso de apelação principal. Assim, ocorreu a preclusão consumativa, não se devendo conhecer da insurgência adesiva.

 

Diante do exposto, nega-se provimento ao apelo da autora, dá-se parcial provimento ao apelo do banco e não se conhece do recurso adesivo, mantendo-se a verba sucumbencial fixada na sentença.

 

É a decisão.

 

 

 

Des. Alzir Felippe Schmitz (REVISOR) - De acordo.

 

 

Des. José Aquino Flôres de Camargo - De acordo.

 

 

DES.ª ELAINE HARZHEIM MACEDO - Presidente - Apelação Cível nº 70018539932, Comarca de Porto Alegre: "NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO BANCO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. UNÂNIME."

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Julgador(a) de 1º Grau: NARA ELENA SOARES BATISTA

Empréstimo consignado. Desconto indevido. Danos morais.

 

DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.
CABIMENTO. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO. INEXISTÊNCIA. DESCONTOS INDEVIDOS DA CONTA CORRENTE. VALOR FIXADO. MINORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
1. Como a formalização do suposto contrato de empréstimo consignado em folha de pagamento não foi demonstrada, a realização de descontos mensais indevidos, sob o pretexto de que essas quantias seriam referentes às parcelas do valor emprestado, dá ensejo à condenação por dano moral.
2. Esta Corte Superior somente deve intervir para diminuir o valor arbitrado a título de danos morais quando se evidenciar manifesto excesso do quantum, o que não ocorre na espécie. Precedentes.
3. Recurso especial não provido.
(REsp 1238935/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/04/2011, DJe 28/04/2011)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATAÇÃO DE EMPRÉSTIMO MEDIANTE FRAUDE. INDEVIDO DESCONTO EM PENSÃO. REPETIÇÃO EM DOBRO. É risco inerente a atividade bancária a verificação da veracidade das informações que lhes são fornecidas no momento da contração de empréstimos. Precedentes do STJ. Aquele que tem descontado indevidamente da sua remuneração valores referentes a empréstimo consignado que não contratou, tem o direito de ser ressarcido, nos termos do art. 927, parágrafo único do CC c/c art. 14, § 3º, do CDC. Os descontos indevidamente realizados na pensão mensal da lesada devem ser devolvidos em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC - (REsp 1.079.064-SP). Sentença confirmada. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70046037156, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Tasso Caubi Soares Delabary, Julgado em 27/12/2011)

Ementa: RESPONSABILIDADE CIVI. DANO MATERIAL E MORAL. DESCONTO INDEVIDO DE APOSENTADORIA. EMPRESTIMO CONSIGNADO NÃO CONTRATADO. Deve o Banco demandado responder pelo prejuízo que a autora suportou em razão de desconto indevido em sua aposentadoria. Inexistência de contrato de empréstimo. Evidenciada a cobrança de valores no contracheque da demandante e a inexistência de contrato, a devolução das parcelas indevidamente consignadas, em dobro, é medida que se impõe (art. 42, parágrafo único, do CDC). Dano in re ipsa. Ausente sistema de tarifamento, a fixação do montante indenizatório ao dano extrapatrimonial está adstrita ao prudente arbítrio do juiz. Valor mantido. Negaram provimento ao recurso. Unânime. (Apelação Cível Nº 70046271839, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 15/12/2011)

Ementa: AGRAVO INTERNO (ART. 557, § 1º, DO CPC). AUSENCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO. INDEVIDO DESCONTO EM BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. DANO MORAL IN RE IPSA CARACTERIZADO. Aquele que tem descontado indevidamente de seu benefício previdenciário valores referentes a empréstimo consignado que não contratou, sofre danos morais in re ipsa. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANTIDO. Valor da condenação mantido de acordo com as peculiaridades do caso concreto, bem como observada a natureza jurídica da condenação e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo Nº 70045219763, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Tasso Caubi Soares Delabary, Julgado em 23/11/2011)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATAÇÃO DE EMPRÉSTIMO MEDIANTE FRAUDE. INDEVIDO DESCONTO EM BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. DANO MORAL IN RE IPSA CARACTERIZADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS. REPETIÇÃO EM DOBRO. Aquele que tem descontado indevidamente de seu benefício previdenciário valores referentes a empréstimo consignado que não contratou, sendo objeto de fraude, sofre danos morais in re ipsa. Valor da condenação que deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, além da natureza jurídica da indenização. Os descontos indevidos do benefício previdenciário devem ser devolvidos em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. Sentença mantida. À UNANIMIDADE. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (Apelação Cível Nº 70044403137, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Tasso Caubi Soares Delabary, Julgado em 28/09/2011)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCONTO INDEVIDO EM CONTA-CORRENTE DE PARCELAS RELATIVAS A EMPRÉSTIMO CONSIGNADO EM FOLHA DE PAGAMENTO. INSCRIÇÃO DO CONSUMIDOR EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DEVER DE INDENIZAR RECONHECIDO. DANO IN RE IPSA. A inscrição do nome do consumidor em órgãos de proteção ao crédito, por desconto indevido em conta-corrente, de parcelas relativas a empréstimo consignado em folha de pagamento, configura dano moral, o qual decorre da simples inscrição indevida. Responsabilidade objetiva da instituição financeira, na qualidade de prestadora do serviço. Dever de indenizar proclamado. Valor da indenização que deve ser arbitrado de forma a reparar o dano, sem constituir meio de locupletamento indevido. Reduzido o montante fixado pela sentença, para adequá-lo às peculiaridades do caso concreto. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70044285609, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 25/08/2011)

Ementa: RESPONSABILIDADE CIVI. DANO MATERIAL E MORAL. DESCONTO INDEVIDO DE APOSENTADORIA. EMPRESTIMO CONSIGNADO NÃO CONTRATADO. Deve o banco demandado responder pelo prejuízo que a autora suportou em razão do indevido desconto em sua aposentadoria. Inexistência de contrato de empréstimo. Inviável a alegação de atuação de terceiro no negócio quando há negligência da financeira na observação da documentação apresentada. Evidenciada a cobrança de valores no contracheque do demandante e a inexistência de contrato, a devolução das parcelas indevidamente consignadas, em dobro, é medida que se impõe (art. 42, parágrafo único, do CDC). O indevido desconto, por parte do réu, de valores da aposentadoria da autora importa no reconhecimento do dano in re ipsa. Ausente sistema de tarifamento, a fixação do montante indenizatório ao dano extrapatrimonial está adstrita ao prudente arbítrio do juiz. Valor mantido. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. DESCABIMENTO. Honorários advocatícios fixados dentro do parâmetro fixado pelo artigo 20, § 3º do Código de Processo Civil. ASTREINTES. INEXIGIBILIDADE. NECESSIDADE DE TRÂNSITO EM JULGADO. As astreintes, fixadas como meio de coerção para o cumprimento das decisões judiciais, somente são exigíveis depois do trânsito em julgado da sentença. Negaram provimento a ambos os recursos. Unânime. (Apelação Cível Nº 70043492263, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 28/07/2011)